Как пандемията повлия на пазара за жилища в Русия

Колко силно спаднаха темповете на строителството в Русия заради пандемията?

Въпреки икономическата криза, свързана с пандемията, темповете на строителство на жилища в Русия не отбелязва толкова силен спад, колкото се очакваше. Според данни на официалното статистическо ведомство Росстат, в Русия през 2020 г. са построени 75,5 млн. кв. м жилища, което е с 5,9% по-малко, отколкото през 2019 година.

През декември 2020 г. са построени 15,5 млн. кв. м апартаменти, а това е с 10,9% по-малко, отколкото през декември 2019 година.

Е, какво, излиза, че в Русия никой не е купувал жилище?

Напротив, купувани са и то дори повече от обикновено.

"2020-а може да се определи като една от най-добрите години за руските строителни предприемачи. След като отпаднаха ограничителните мерки, активността на пазара за недвижими имоти се увеличи, а за това съдейства до голяма степен желанието на руснаците да запазят своите спестявания", казва аналитикът от ГК "Финам" Наталия Пириева.

В резултат ипотечните сделки нараснаха до 64% от всички договори, сключени за недвижими имоти, а обемът на отпуснатите ипотечни кредити е 8% от брутния вътрешен продукт (БВП) и бележи исторически максимум в Русия.

Активното търсене се прояви предимно на първичния жилищен пазар, но постепенно се прехвърли и на вторичния пазар на апартаменти. И строителите, и частните продавачи не изпуснаха възможността да се възползват от повишеното търсене и започнаха да вдигат цените на обектите си, пояснява Пириева.

Колко струва едно жилище в Русия?

"Силно повишеното търсене доведе до дефицит: на най-активните пазари предлагането спадна с 25-30% за една година, а средната цена на жилищата нарасна в същия диапазон – приблизително с 20 на сто", казва Наталия Пириева.

В Москва на първичния пазар средната цена на квадратен метър превиши прага от 340 000 руб. (около $4630). Като цяло, в страната средната цена е около 90 000 руб. (около $1250) - 3-4 пъти по-малко, посочва председателят на съвета на директорите на "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

В Москва през 2020 г. средният бюджет за покупка на каквото и да било жилище на първичния пазар в масовия сегмент е нараснал до близо 9-10 млн. руб. ($122 000-136 000), в Санкт Петербург - до 5,5 млн руб. ($75 000), в Нижни Новгород той е около 4-4,5 млн. руб. ($54 000-62 000), посочва изпълнителният директор на СК "Ойкумена" Роман Мирошников.

Поскъпване на квадратен метър се наблюдава и продължава за всички типове жилища, с различен брой стаи и във всички региони на Русия.

Какви апартаменти сега се строят най-много?

"В Московската агломерация доминира жилището от масовия сегмент: 2,46 млн кв. м (64%) в момента се предлагат на пазара в сегмента икономически клас и в клас комфорт. Следва бизнес класът: 1,04 млн. кв. м или 27% от предлаганите апартаменти", пояснява Ирина Доброхотова. За сегмента на високобюджетните апартаменти са останалите 9%.

По думите на Роман Мирошников в регионите извън пределите на столицата приоритет и на купувачите, и на строителите ще бъде масовият сегмент, защото на него се пада лъвският пай от търсенето.

Изключение е Сочи, в който заради статута на града като курортен център с развита инфраструктура за отдих край морето и близо до планината могат да се изпълняват бизнес проекти, проекти премиум и елитен клас.

Каква е площта на жилища в Русия?

Според данни на Бест-Новострой жилищата в Русия се простират на около 3,8-4 млрд кв. метра. Делът на Москва е около 7% - 280-300 млн. кв. метра, но едва част от тях се предлагат за продажба. В Москва и областта първичният пазар се оценява на 3,9 млн. кв. м - почти 1700 корпуса в 600 проекта. От този обем само в Москва те са почти 2,5 млн. кв. метра. Вторичният пазар е малко по-свит - около 2 млн. кв. метра.

"Вероятно тези показатели се наблюдават заради редкия за последните години (без 2020 г.) спад на търсенето на двата пазара – около минус 30% за година. Най-вероятно квадратните метри, пуснати в продажба през следващите няколко години на вторичния пазар, ще бъдат повече, отколкото на първичния, към който е насочен основният дял от търсенето", казва Ирина Доброхотова.

В същото време мерките за ограничаване на обема на новото строителство пораждат съмнения, че обемът на новото предлагане в столицата ще нараства експоненциално от година на година.

Всичко това е вярно за Москва, докато за останалите региони ситуацията може да е напълно различна. "Москва и Санкт Петербург няма да са достатъчни, за да достигнат целите, определени с президентски указ (въвеждане в експлоатация на 120 милиона квадратни метра жилища годишно), така че Министерството на строителството и строителните предприемачи ще търсят възможности за увеличаване на темповете на ново жилищно строителство в регионите. Напълно възможно е през следващите две или три години да надделее 'първичният пазар' в големите градове", добавя Доброхотова.